Es tracta d’un sistema per a renegociar el pagament de les rendes i pactar ajornaments sense interessos ni penalitzacions
Només poden sol·licitar-la els autònoms i PIMES que compleixin amb els requisits previstos al Reial Decret Llei 15/2020
Les mesures excepcionals adoptades durant l’estat d’alarma per a la gestió de la crisi sanitària derivada del COVID-19 han provocat la paralització, en molts casos total, de moltes activitats econòmiques. La dràstica reducció d’ingressos que això suposa ha generat situacions d’asfíxia financera que han impossibilitat que, entre d’altres, autònoms i PIMES puguin afrontar el pagament de les rendes de lloguer dels seus locals, la qual cosa posa en risc la continuïtat de les seves activitats.
Fins ara, la manca de regulació generava una gran incertesa jurídica, ja que, en cas que l’arrendatari no aconseguís un acord amb l’arrendador, les seves possibilitats es limitaven a acollir-se o bé a l’exceptio in adimpleti contractus o bé a la clàusula rebus sic stantibus. En ambdós casos, els riscos assumits eren molt elevats, doncs l’arrendatari no podia deixar de pagar la renda fins que un jutge així ho determinés en un procediment ordinari declaratiu i, des que es va decretar l’estat d’alarma, l’activitat judicial està completament paralitzada. A més, si no abonava la renda mensual, s’arriscava a rebre una demanda de desnonament per manca de pagament.
Davant d’aquesta situació, l’Executiu ha promulgat el Reial Decret Llei 15/2020, que entra en vigor avui, 23 d’abril de 2020, per tal de pal·liar els efectes negatius que té per a PIMES i autònoms el fet d’haver de pagar el lloguer dels seus locals sense poder desenvolupar la seva activitat econòmica ordinària.
En què consisteix?
La nova normativa estableix un sistema que permet a autònoms, professionals i PIMES en dificultats econòmiques causades per la pandèmia renegociar el pagament de les rendes del lloguer de locals de negoci i pactar ajornaments sense penalitzacions ni interessos. L’objectiu del procediment establert és facilitar la continuïtat de les activitats comercials.
Les solucions a les quals pugui acollir-se l’arrendatari dependran, com en la moratòria aprovada per als lloguers d’habitatge habitual, de si l’arrendador és un gran tenidor —entenent com a tal al propietari de més de 10 immobles urbans, excloent garatges i trasters, o una superfície construïda superior a 1.500 metres quadrats— o un petit propietari.
En el cas dels grans tenidors, tal com disposa l’article 1, els arrendataris als qui s’aplica aquesta normativa podran demanar en el termini d’un mes a comptar des de l’entrada en vigor del Reial Decret Llei 15/2020, és a dir, fins al 23 de maig de 2020, la concessió d’una moratòria en el pagament de la renda, que s’aplicarà de manera automàtica durant el període de l’estat d’alarma i les seves pròrrogues. Si aquest termini fos insuficient en relació amb l’impacte provocat pel coronavirus, es podrà prorrogar per mensualitats sense que, en cap cas, es puguin superar els 4 mesos.
L’efecte de l’aplicació d’aquesta moratòria serà l’ajornament del pagament, sense que es meritin interessos ni puguin imposar-se penalitzacions, mitjançant el fraccionament de les quotes en un termini de dos anys, que començarà a computar-se des de la finalització de l’estat d’alarma o des que acabi la pròrroga mensual de màxim quatre mesos que es pogués establir. Això podrà fer-se així sempre que el contracte d’arrendament estigui vigent durant aquest període.
Què passa si l’arrendador és un petit propietari?
En cas que l’arrendador no sigui un gran tenidor sinó un petit propietari, l’article 2 del Reial Decret Llei 15/2020, preveu que l’arrendatari, també en el termini d’un més previst per al supòsit anterior, podrà sol·licitar a l’arrendador l’ajornament temporal i extraordinari del pagament de la renda.
Es preveu que en aquests casos l’arrendatari pugui disposar lliurement de la fiança obligatòria prevista a l’article 36 de la Llei d’Arrendaments Urbans per al pagament d’algunes mensualitats de la renda. No obstant, haurà de reposar-la en el termini d’un any des de la celebració de l’acord o bé en el termini de vigència del contracte que falti si es inferior a l’any.
Cal tenir en compte, però, que aquesta mesura no s’aplicarà en cas que les parts ja haguessin adoptat algun acord de moratòria o reducció de la renda. Aquesta condició s’aplicarà en tots dos supòsits, és a dir, independentment que l’arrendador sigui un gran tenidor o un petit propietari.
Qui la pot sol·licitar?
Segons l’article 3 del Reial Decret Llei 15/2020 només podran accedir a les mesures previstes els autònoms i PIMES arrendataris que compleixin amb els requisits establerts a la norma. En cas que els arrendataris es beneficiïn de l’ajornament temporal i extraordinari del pagament de la renda sense reunir tots els criteris exigits, hauran de satisfer els danys i perjudicis que hagin pogut causar, així com totes les despeses generades per l’aplicació d’aquestes mesures excepcionals, sense perjudici que se’ls pugui exigir altres responsabilitats que la seva conducta pugui generar.
En cas que el contracte tingui per objecte l’arrendament d’un immoble afecte a activitat econòmica desenvolupada per un autònom s’exigeix, en primer lloc, que estigui afiliat i donat d’alta des de l’entrada en vigor de l’estat d’alarma, és a dir, des del 15 de març de 2020, en el Règim Especial de la Seguretat Social dels Treballadors per Compte Propi o Autònoms o en una Mutualitat substitutòria del RETA.
A més, tant si la desenvolupa un autònom com si ho fa una PIME, cal que la seva activitat hagi quedat suspesa a causa de la pandèmia o que, si més no, pugui acreditar que la facturació del mes natural anterior a la sol·licitud d’ajornament s’ha reduït un 75% en relació amb la facturació mitjana mensual del trimestre.
El compliment dels requisits s’haurà d’acreditar mitjançant la presentació, segons el que estableix l’article 4 del Reial Decret Llei 15/2020, d’un certificat de suspensió d’activitat emès per l’Administració Tributària o l’òrgan competent de la Comunitat autònoma o d’una declaració responsable en la qual es faci constar la reducció d’un 75% de la facturació mensual.
Per tant, l’àmbit d’aplicació de la mesura és reduït i arriba tard, doncs la necessitat de renegociar els contractes d’arrendament de locals es va posar de manifest des del mateix moment en què l’estat d’alarma decretà el tancament de bon part dels locals de negoci i establiments amb concurrència pública, la qual cosa suposa que la incertesa jurídica que hi ha al voltant d’aquests tipus d’arrendaments en les circumstàncies actuals només s’hagi corregit parcialment. En tots els supòsits en els quals les disposicions del Reial Decret Llei 15/2020 no sigui aplicable caldrà tenir molt en compte les circumstàncies del cas concret per tal de poder optar per la solució més adequada.
Per a més informació contacti’ns telefònicament, a través de la pàgina web o per correu electrònic. Estem a la seva disposició.
