La Sentència ha declarat inconstitucionals els preceptes que obligaven a oferir un lloguer social també en casos de manca o venciment del títol jurídic habilitant de l’ocupació.
També ha declarat nul·la la definició que incloïa a les persones físiques dins del concepte de “gran tenidor d’habitatges”
A finals de 2019 i principis de 2020, la Generalitat va aprovar els Decrets-Llei 17/2019 i 1/2020, que complementaven la regulació vigent establerta per la Llei 24/2015 en matèria d’habitatge a Catalunya. Aquestes dues normes introduïen mesures que, des d’un primer moment, van ser molt controvertides, motiu pel qual, poc després de la seva aprovació, el grup parlamentari popular va interposar contra elles recurs d’inconstitucionalitat.
No ha estat, però, fins aquest any que el Tribunal Constitucional s’ha pronunciat sobre l’assumpte, declarant, en Sentència de 28 de gener de 2021, parcialment inconstitucionals els Decrets-Llei impugnats. El fet que alguns preceptes hagin sigut declarats nuls i d’altres no ha complicat molt l’escenari normatiu en matèria d’habitatge a Catalunya, que, a grans trets, ha quedat de la següent manera:
S’eliminen els nous supòsits de lloguer social forçós
Una de les mesures aprovades pels Decrets-Llei impugnats que va causar més controvèrsia va ser la introducció de dos supòsits més en els quals era obligatori oferir un lloguer social. Fins al moment, l’article 5.2 de la Llei 24/2015, establia el lloguer social forçós, en cas que el propietari de l’habitatge fos gran tenidor, abans d’interposar una demanda judicial d’execució hipotecaria o de desnonament per manca de pagament.
Però, l’article 5.7 del Decret-Llei 17/2019, feia extensible aquesta obligació als casos de manca o venciment del títol jurídic habilitant de l’ocupació. Per tant, segons aquest precepte, si un propietari gran tenidor volia interposar una demanda de desnonament contra uns okupes, primer els hi havia de fer una proposta de lloguer social.
Finalment, aquests dos nous supòsits de lloguer social forçós han estat declarats inconstitucionals per motius formals. És a dir, el Tribunal Constitucional no ha entrat a valorar qüestions de fons en relació amb la mesura —com l’expropiació encoberta que implica aquesta norma, que pretén usar propietats privades per a polítiques públiques sense pagar les corresponents indemnitzacions—, sinó que es limita a indicar que el Decret-Llei no és l’instrument jurídic adequat per a imposar mesures coercitives limitatives del dret a la propietat.
Per tant, a partir de la declaració d’inconstitucionalitat dels preceptes assenyalats, subsisteix només el que disposava la normativa que estava vigent, no sent obligatori oferir lloguer social en cas de manca o venciment del títol jurídic habilitant de l’ocupació de la finca.
Grans tenidors: només persones jurídiques
L’article 5.4 del Decret-Llei 17/2019 modificava la definició de gran tenidor d’habitatges, permetent que es poguessin considerar com a tals també a les persones físiques que fossin propietàries de més de 15 habitatges o copropietàries, si la seva quota de participació en la comunitat representa més de 1.500 m2. Per tant, l’obligació d’oferir lloguer social a la que ens hem referit en el punt anterior, també era aplicable a les persones físiques que complissin els requisits per a ser considerades grans tenidors.
Aquest precepte també va ser declarat inconstitucional, la qual cosa ha permès que el concepte de gran tenidor d’habitatges recuperi la definició que recollia la Llei 24/2015 i només afecti entitats financeres, filials immobiliàries, entitats de gestió d’actius i a persones jurídiques propietàries de més de 15 habitatges, deixant al marge a les persones físiques, tinguin en propietat el nombre d’habitatges que sigui.
Cal tenir en compte, però, que l’eliminació de la consideració de les persones físiques com a grans tenidors només té efectes en relació amb les disposicions de les normes autonòmiques indicades. És a dir, pel que fa a les mesures estatals aprovades per a la gestió de la COVID-19 en matèria d’arrendaments d’habitatge o de local de negoci, les persones físiques que compleixin amb els requisits es continuaran considerant grans tenidors, ja que la resolució del Constitucional no els afecta.
Informar de l’Índex de Referència dels Preus del Lloguer
Una altra mesura que incloïen els Decrets-Llei impugnats era l’obligació d’incloure en els contractes de lloguer, a efectes merament informatius, l’Índex de Referència de Preus de Lloguer que fixa l’Agència de l’Habitatge de Catalunya segons la ubicació i les característiques de la finca.
El recurs d’inconstitucionalitat manté que el precepte ha de ser declarat nul per falta de competència de la Generalitat per a modificar les bases de les obligacions contractuals, que és una competència que la Constitució reserva per a l’Estat. No obstant, el Tribunal Constitucional entén que l’obligació d’incloure l’Índex en els contractes té una finalitat informativa que no afecta la relació entre les parts, que segueixen sent lliures de fixar la renda que considerin oportuna i declara vàlid el precepte. Per tant, a l’hora de redactar els contractes de lloguer caldrà tenir en compte aquesta circumstància.
No s’ha de confondre, però, l’obligació d’incloure en els contractes de lloguer l’Índex de Referència a efectes informatius amb la limitació dels preus del lloguer per a les àrees amb mercat d’habitatge tens que fixa la Llei 11/2020. En relació amb aquesta última qüestió el Tribunal Constitucional encara no s’ha pronunciat: el recurs d’inconstitucionalitat s’ha admès a tràmit, però a dia d’avui encara no hi ha Sentència.
Si necessita assessorament o per a més informació contacti’ns a través de la nostra pàgina web, per correu electrònic o telefònicament.
