La nova normativa s’aplica només a les zones declarades com “àrea amb mercat d’habitatge tens” que, de moment, inclou 60 municipis
L’adopció de mesures per a pal·liar els efectes de la pujada dels preus dels arrendaments ha estat una qüestió molt debatuda i que ha generat molta controvèrsia política, però, finalment, el Parlament de Catalunya ha aprovat una llei que obligarà als arrendadors de finques de 60 municipis catalans a congelar les rendes dels lloguers i ajustar-les a l’Índex de Referència fixat per l’Agència de l’Habitatge de Catalunya.
Segons el preàmbul de la Llei 11/2020 de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatges, que entra avui en vigor, la nova normativa s’ha adoptat amb l’objectiu d’enfrontar les greus “dificultats econòmiques per accedir i romandre a l’habitatge” causades per la “forta pujada dels preus”, situació que “s’ha vist encara més agreujada per la pandèmia de COVID-19”.
A qui afecta la llei?
Aquesta nova norma no afecta ni a tots els arrendaments ni a tot el territori català. Només s’aplica als lloguers d’habitatges situats en “àrees amb mercat d’habitatge tens”. Queden exclosos els habitatges arrendats abans de l’1 de gener de 1995, els subjectes a Règim de Protecció Oficial, els arrendats com a lloguer social obligatori i aquells integrats en les xarxes públiques d’Inserció o de mediació pel lloguer social o en el Fons d’habitatge social.
De moment, s’han inclòs com a “àrees amb mercat d’habitatge tens” els 60 municipis catalans amb més de 20.000 habitants, però, segons el que disposa l’article 3 de la Llei 11/2020, el departament de la Generalitat competent en matèria d’habitatge pot declarar altres zones com a àrees amb mercat d’habitatge tens i fer que aquesta normativa també s’hi apliqui. Aquesta potestat també pot ser exercida per l’Ajuntament de Barcelona i l’Àrea Metropolitana de Barcelona en els seus àmbits territorials respectius.
En què consisteix?
La renda pactada d’inici en els contractes d’arrendament als que els hi sigui d’aplicació aquest nou règim de contenció de rendes, segons l’article 6 de la Llei 11/2020, no podrà ultrapassar el preu de referència per al lloguer d’un habitatge de característiques anàlogues, és a dir, l’Índex de Referència de preus de lloguer d’habitatges que fixa l’Agència de l’Habitatge de Catalunya.
Aquest Índex té en compte diverses variables tals com la superfície, la localització, els equipaments o l’estat de conservació de l’immoble i fixa un preu per metre quadrat. És aquest import el que ha de constar en el contracte d’arrendament, sense tenir en compte els marges de preu superior i inferior que també fixa l’Agència de l’Habitatge.
No obstant, l’article 7 de la llei de referencia permet que les parts acordin un increment o minoració del valor indicat per aquest Índex de com a màxim el 5% si l’habitatge compta, almenys, amb tres de les característiques específiques que preveu la normativa, entre les qual s’inclouen, per exemple, la presència a l’habitatge d’ascensor, piscina o vistes especials.
Es pot demanar una rebaixa del lloguer?
En principi la nova normativa no afecta als contractes que ja estiguin en vigor, per tant, no es podria reclamar una rebaixa, no obstant, en cas que es pacti una novació contractual que impliqui un allargament del termini contractual sí que el nou contracte restaria afectat pel nou règim de contenció de rendes i hauria de respectar el llindar oficial fixat per l’Agència de l’Habitatge.
L’arrendatari no té dret a demanar una rebaixa però l’arrendador tampoc té dret a apujar el lloguer en cas que la renda sigui inferior al preu per metre quadrat fixat per l’Índex, ja que, tal com s’ha explicat, la nova normativa no afecta als contractes en vigor.
El que s’ha de tenir en compte, però, és que els nous contractes d’arrendament d’habitatges que hagin estat llogats dins dels 5 anys anteriors no podran superar el preu acordat en el contracte anterior, quedant, d’aquesta manera, la renda congelada. Per tant, l’arrendador no serà lliure de fixar el preu que consideri més adequat en relació amb les condicions del mercat, sinó que estarà condicionat per allò acordat en el contracte previ, encara que la renda del contracte anterior estigui per sota del preu fixat per l’índex de referència.
Hi ha excepcions?
La regulació preveu algunes excepcions a l’aplicació d’aquestes disposicions. Per exemple, en els casos d’obra nova i gran rehabilitació de l’habitatge, el preu de referència que es tindrà en compte serà el fixat com a marge superior en l’Índex de Referència durant els primers cinc anys. A més, si l’arrendador fes obres de millora a l’habitatge, una vegada transcorreguda la durada mínima legal del contracte (5 anys si l’arrendador es persona física, 7 anys si és persona jurídica), podrà incrementar la renda contractual sense subjecció a l’Índex de Referència, sempre i quan s’hagi pactat en el contracte aquesta possibilitat.
També es preveu una exempció pels propietaris en situació vulnerable i pels arrendaments subscrits abans de l’entrada en vigor d’aquesta llei en els que hi ha una relació de parentiu entre les parts.
Finalment, es preveu una moratòria de tres anys en l’aplicació d’aquestes disposicions per als habitatges d’obra nova.
Sancions davant l’incompliment
La nova normativa en matèria de lloguers, a més, preveu un sever règim sancionador per a assegurar-ne el compliment. Les sancions seran d’entre 3.000 i 90.000 euros, depenent de la gravetat de la infracció comesa.
Als efectes de la Llei 11/2020 constitueix infracció sancionable, entre d’altres, que la renda de lloguer ultrapassi l’Índex, no facilitar la informació relativa al preu de referència a l’arrendatari o no fer constar l’Índex en les ofertes d’arrendament urbà d’habitatge.
Recurs al Constitucional
Tot i que la Llei ha estat aprovada pel Parlament de Catalunya, ha estat publicada al DOGC i ha entrat en vigor, podria acabar sent suspesa pel Tribunal Constitucional, ja que el Consell de Garanties Estatutàries considera que en alguns dels apartats la normativa excedeix les competències autonòmiques en matèria d’obligacions contractuals. No obstant, fins que el Tribunal Constitucional es pronuncií aquesta normativa és ja d’aplicació a molts municipis de Catalunya, per tant, és important tenir-la en consideració a l’hora de formalitzar o renovar els contractes de lloguer.
Si necessita assessorament o per a més informació contacti’ns a través de la nostra pàgina web, per correu electrònic o telefònicament.