L’arrendatari podria acollir-se a l’exepctio in adimpleti contractus i negar-se al pagament de la renda del lloguer
Les parts poden pactar condonacions o ajornaments de forma lliure, doncs el Govern espanyol encara no ha regulat la situació
La prohibició d’obrir al públic de locals i establiments minoristes establerta pel Reial Decret 463/2020, de declaració de l’estat d’alarma per a la gestió de la crisi sanitària, ha desencadenat una gran controvèrsia jurídica al voltant de les possibles solucions a adoptar en relació amb els lloguers de local de negoci que s’hagin vist afectats.
El passat 2 d’abril van entrar en vigor un conjunt de mesures en matèria d’arrendaments que pretenien donar suport a col·lectius que haguessin vist afectats els seus ingressos a causa de la pandèmia, però només eren aplicables al lloguer de l’habitatge habitual. Per tant, a data de la present, no hi ha cap norma que reguli de manera extraordinària els arrendaments de local de negoci alterats pel coronavirus. A continuació els presentem tres possibles solucions:
1. Suspensió del pagament de la renda
El contracte d’arrendament és una obligació sinal·lagmàtica, és a dir, genera obligacions recíproques per a les parts. En el lloguer del local de negoci, segons l’article 1.555 del Codi Civil, l’arrendatari està obligat a pagar la renda, però l’arrendador ha de mantenir a l’arrendatari en l’ús pacífic del local durant el temps estipulat. Si una de les parts no compleix la seva prestació, l’altra pot fer ús de l’exceptio in adimpleti contractus, que és la facultat de negar-se a complir la obligació que li correspon mentre l’altra no ho faci.
La suspensió d’apertura al públic de locals i establiments minoristes provoca que l’arrendador no pugui complir amb la seva prestació: es produeix un incompliment objectiu no culpós per impossibilitat sobrevinguda. Per tant, atès que l’arrendador, encara que sense culpa, no pot mantenir l’ús de l’establiment, l’arrendatari estaria facultat a oposar-se a pagar la renda mentre es mantingui la prohibició d’obrir el local.
Ara bé, és recomanable fer-ho? Des del nostre punt de vista, no ho és, ja que si l’arrendador interposés una acció de desnonament per manca de pagament l’exceptio in adimpleti contractus no es podria fer valer com a motiu d’oposició a la demanda, doncs l’article 444 de la Llei d’Enjudiciament Civil només permet al demandat al·legar i provar el pagament de la renda. A més, l’article 483 de la LEC impedeix que en el procediment verbal, que és el que substancia les demandes de desnonament per falta de pagament, pugui haver-hi reconvenció. Per tant, l’arrendatari tampoc podria fer valer la seva facultat per aquesta via.
Una opció per la que podria optar l’arrendatari en cas que decidís negar-se l’arrendador no volgués arribar a un acord sobre el pagament de la renda, seria interposar una demanda de judici ordinari argumentant que es produeix l’exceptio in adimpleti contractus i sol·licitant la suspensió del pagament de la renda. Aquesta opció, no obstant, té varis inconvenients: l’arrendatari hauria de continuar pagant la renda per no arriscar-se a rebre una demanda de desnonament per manca de pagament, els judicis ordinaris són llargs, i més si tenim en compte la suspensió de terminis processals decretada amb motiu de l’estat d’alarma i sempre hi ha el resultat incert de la resolució judicial amb la conseqüent condemna en costes per la part perdedora.
2. Pacte amb l’arrendador
La solució més aconsellable és pactar condonacions o ajornaments del pagament de la renda amb l’arrendador, ja que és la manera d’adoptar un remei adaptat a la casuística concreta.
És indispensable, però, considerar els efectes fiscals del que es pacta amb l’arrendador. Si es pacta una condonació total de la renda o una cessió gratuïta, l’IVA es meritarà igualment, per tant, tot i no cobrar la renda contractual, l’arrendador estarà obligat a repercutir i ingressar l’IVA corresponent. Així doncs, és més beneficiós fixar un import mínim que no pactar una condonació o ajornament total de la renda, doncs serà més fàcil que l’arrendador accepti un acord que no el perjudiqui fiscalment. En cas que finalment es pacti una condonació parcial o rebaixa de la renda és fonamental deixar-ne constància escrita i incorporar l’acord com a annex del contracte.
3. Aplicació de la clàusula rebus sic stantibus
Tal com ja vam explicar, la clàusula rebus sic stantibus és l’instrument idoni per a flexibilitzar contractes de llarga durada i adaptar-los temporalment a circumstancies sobrevingudes no imputables a cap de les parts. És una figura jurídica de creació jurisprudencial que permet modificar els contractes quan a una de les parts li resulta impossible o molt gravós complir amb la seva prestació. El que fa és adaptar el contingut material de l’obligació al temps que duri la contingència amb l’objectiu que, un cop desaparegui, pugui continuar el contracte.
Es tracta doncs, d’una figura que, sense dubte podria intentar-se per a adaptar els contractes de lloguer de local de negoci al tancament obligatori decretat a causa del COVID-19. No obstant, cal tenir en compte que és un instrument aplicable quan hi ha desequilibri en les prestacions, no quan una d’elles desapareix. Com ja s’ha vist, aquesta situació d’excepcionalitat comporta un incompliment objectiu no culpós de la prestació de l’arrendador per impossibilitat sobrevinguda, la qual cosa suprimeix la seva obligació.
Per tant, podria intentar adaptar el contracte a les noves circumstàncies sobrevingudes en base a la clàusula rebus sic stantibus, però caldria argumentar judicialment que la modificació de les bases del contracte i la gravositat causada a l’arrendatari. Això comporta assumir els mateixos riscos que en el cas de l’exceptio in adimpleti contractus: el jutge podria no donar la raó i, a més, la qüestió es demoraria massa.
Així doncs, es tracta d’una qüestió que, donada la manca de regulació, obliga a tenir molt en compte les circumstancies del cas concret. Si necessita assessorament o vol més informació sobre les seves opcions, contacti’ns a través del correu electrònic, la pàgina web o telefònicament. Estem a la seva disposició.
